Immobilienmakler-News | August 2025

• Wann ist bei Doppelmaklerschaft wirklich ein Provisionsanspruch gegenüber Käufern begründet?
• Wann besteht eine Hinweispflicht wegen „wirtschaftlichen Naheverhältnissen“?
• Wann bleibt die Provision trotz veränderter Deal-Struktur geschuldet?

Kernaussagen:

1) Doppelmakler: Provisionsanspruch nur mit klarem Vorweg‑Hinweis an den Käufer

Tritt ein Makler erkennbar bereits für den Verkäufer auf, begründet die bloße Inanspruchnahme seiner Dienste durch den Kaufinteressenten noch keinen (konkludenten) Maklervertrag. Der Provisionsanspruch lässt sich wahren, wenn vorab unmissverständlich kommuniziert wird, dass auch vom Käufer eine Provision erwartet wird. Ein klarer Hinweis im Kontaktformular (zB „3 % vom Gesamtkaufpreis vom Käufer“), ein AGB‑Häkchen mit Hinweis auf Doppelmaklerschaft sowie ein Vermerk im Kaufvertrag, dass die Immobilie durch die Maklerin vermittelt wurde, genügten im entschiedenen Fall.

Empfehlung und Praxis-Folgen für Immobilienmakler:

• Vorweg-Hinweis an Kaufinteressenten: schriftlich (Kontaktformular, Exposé, E‑Mail), deutlich und ohne Sternchen-Friedhof.
• AGB-Einbeziehung mit explizitem Doppelmakler-Hinweis + Provisionshöhe/Kostenträger (Käufer).
• Kaufvertragspassage: „Das Objekt wurde durch [Makler] vermittelt; Provision gem. Vereinbarung separat in Rechnung.“

2) Wirtschaftliches Naheverhältnis (§ 6 Abs 4 MaklerG)

Wann muss der Immobilienmakler das offenlegen?

Fall A – Einmaliger Auftrag ist noch kein „wirtschaftliches Naheverhältnis“

Die Hinweispflicht greift, wenn bei objektiver Betrachtung die Interessen des Auftraggebers beeinträchtigt erscheinen könnten. Ein bloß einmaliger Vermittlungsauftrag ohne Exklusivität oder wesentliche Umsatzbedeutung für die Maklerin begründet keine Offenlegungspflicht – der Provisionsanspruch bleibt bestehen.

Erst intensivere Bindungen (zB dauerhafte, exklusive Zuweisungen oder wesentlicher Umsatzanteil) lassen die Hinweispflicht realistisch werden. Dokumentation der Geschäftsbeziehungen hilft im Streitfall.

Fall B – 2 % Beteiligung einer „namensähnlichen“ Drittfirma: Offenlegung nicht per se nötig

Beteiligt sich eine (namesähnliche) Gesellschaft, die nicht die Maklerin ist, mit 2 % an der Verkäuferin, folgt daraus allein noch keine Hinweispflicht. Entscheidend ist, ob tatsächlich eine intensive Verflechtung besteht, die den Auftraggeber beeinträchtigen könnte – dafür fehlten Anhaltspunkte.

Nicht der bloße Umstand einer geringen Beteiligung löst die Pflicht aus – maßgeblich ist die Gefahr der Interessenkollision im konkreten Gefüge.

3) Kausalität & „zweckgleichwertiges Geschäft“ (§ 6 Abs 3 MaklerG)

Provision trotz Paket‑zu‑Einzeldeal

Auch wenn statt eines ursprünglich geplanten Portfoliokaufs (3 Liegenschaften) letztlich nur eine Liegenschaft an eine dem Co‑Investor zuzurechnende Gesellschaft verkauft wird, kann der Provisionsanspruch bestehen – insbesondere wenn der Zweck (Zugang zu Objekten/Informationen, Anbahnung) gleichwertig bleibt. Eine Zeitspanne von fünf Monaten zwischen letzter Maklertätigkeit und Abschluss unterbrach den Zurechnungszusammenhang nicht; ein endgültiges Scheitern war nicht festgestellt.
Sorgfältig dokumentieren (Exposé‑Versand, Terminorganisation, Teilnehmer, bereitgestellte Informationen). So lässt sich der Zweckgleichwert und die Kausalität im Nachhinein belegen.

Checklisten für den Immobilienmakler-Alltag

A) Doppelmaklerschaft – „Provisionssicher“

• Vorweg‑Hinweis an Käufer schriftlich und prominent (Kontaktformular/Exposé/E‑Mail).
• AGB‑Einbeziehung mit klarer Doppelmakler‑Klausel + Provisionshöhe.
• Bestätigung im Kaufvertrag („vermittelt durch…“, gesonderte Rechnung).
• Nachweis führen: Zeitpunkt und Inhalt des Hinweises protokollieren (Screenshot, PDF).

B) Wirtschaftliches Naheverhältnis – „Offenlegungsradar“

• Prüfen Sie Bindungstiefe: Exklusivität? Regelmäßigkeit? Wesentlicher Umsatzanteil?
• Geringe Beteiligungen (zB 2 %) sind für sich allein nicht hinweispflichtig; entscheidend ist die tatsächliche Verflechtung.
• Im Zweifel offenlegen – kurz, sachlich, zeitnah.
• Offenlegung aktenkundig machen (E‑Mail‑Bestätigung, Vermerk auf Besichtigungsschein).

Musterformulierungen (Anregungen – bitte auf Ihren Einzelfall anpassen)

Doppelmaklerschaft / Provisionserwartung (Richtung Käufer):

„Ich/Wir treten als Doppelmakler:in auf. Für den Fall des Zustandekommens eines Kaufvertrags über das von uns nachgewiesene/vermittelte Objekt erwarte(n) ich/wir vom Käufer eine Provision in Höhe von 3 % des Gesamtkaufpreises zzgl. USt.“

Hinweis wirtschaftliches Naheverhältnis (falls einschlägig):

„Zwischen uns und dem/der vermittelten Vertragspartner:in besteht folgendes wirtschaftliches/familiäres Naheverhältnis: […]. Dieser Hinweis erfolgt gemäß § 6 Abs 4 MaklerG unverzüglich.“

Kurz‑FAQ

Reicht ein Telefonhinweis?
Telefonate sind schwer beweisbar. Schriftliche, nachweisbare Hinweise sind vorzugswürdig und wurden im OGH‑Fall (Formular/AGB/Kaufvertragsklausel) ausdrücklich gewürdigt.

Gilt die Hinweispflicht schon bei jeder Geschäftsbeziehung?
Nein. Eine einmalige Beauftragung ohne Exklusivität oder wesentlichen Umsatzanteil begründet keine Hinweis­pflicht.

Macht eine 2 %‑Beteiligung eine Offenlegung zwingend?
Nicht automatisch. Es braucht Anhaltspunkte für intensive Verflechtung/Interessen­kollision.

Unterbricht ein längerer Zeitraum (zB 5 Monate) die Kausalität?
Nicht zwingend. Entscheidend sind der Zweck der Tätigkeit und der konkrete Anbahnungsverlauf.

Rechtsgrundlagen & Entscheidungen

• ABGB § 863; MaklerG §§ 5, 6 – maßgeblich in der Entscheidung zur Doppelmaklerschaft und Provisionssicherung.
• OGH 23. 6. 2025, 8 Ob 74/25b – Doppelmaklerin, Provisionsanspruch bei klarem Vorweg‑Hinweis.
• OGH 3. 7. 2025, 6 Ob 91/25p – Kein Hinweis­zwang bei bloß einmaligem Auftrag ohne relevante Bindung.
• OGH 24. 6. 2025, 1 Ob 54/25k – 2 %‑Beteiligung allein kein Hinweisfall; Kausalität und „zweckgleichwertiges Geschäft“.

Dieser Newsletter ersetzt keine individuelle Rechtsberatung – die Beurteilung hängt stets vom Einzelfall und Ihrer Dokumentation ab. Gerne prüfe ich Ihre Formulare, AGB‑Texte und Offenlegungsprozesse auf Provisionssicherheit.